Peut-on acheter un appartement au Cambodge en tant qu’étranger ?
Peut-on acheter un appartement au Cambodge en tant qu’étranger ?
La réponse courte : oui. Les étrangers peuvent légalement acheter un appartement en pleine propriété au Cambodge — mais uniquement sous certaines conditions. Voici tout ce que vous devez savoir avant d’investir.
Ce que la loi cambodgienne autorise (et interdit)
Depuis 2010, la loi cambodgienne sur la copropriété permet aux étrangers d’acquérir des appartements via un titre strata (strata title), l’équivalent d’un titre de copropriété. Ce cadre juridique a ouvert le marché aux investisseurs internationaux, faisant de Phnom Penh l’une des destinations immobilières les plus accessibles d’Asie du Sud-Est.
Mais il y a deux restrictions majeures à connaître :
1. La règle des 70 %
Dans tout immeuble en copropriété, les étrangers ne peuvent pas détenir plus de 70 % des unités totales. Les 30 % restants doivent appartenir à des Cambodgiens. Cette règle protège le marché local tout en laissant une large place aux investisseurs étrangers.
2. Pas de rez-de-chaussée
Un étranger peut acheter un appartement à partir du 1ᵉʳ étage uniquement. Le rez-de-chaussée est réservé aux nationaux. En pratique, cela concerne rarement les acheteurs, car les unités du rez-de-chaussée sont souvent des locaux commerciaux.
Ce qu’un étranger NE peut PAS acheter
| Type de bien | Étranger seul | Via une société | Via un bail longue durée |
| Appartement en condo (≥ 1ᵉʳ étage) | ✅ Oui (strata title) | ✅ Oui | ✅ Oui |
| Appartement au rez-de-chaussée | ❌ Non | ✅ Oui | ✅ Oui |
| Maison individuelle | ❌ Non | ✅ Oui (49 % max) | ✅ Oui |
| Terrain nu | ❌ Non | ✅ Oui (49 % max) | ✅ Oui |
Interdiction absolue : posséder directement du terrain. La loi foncière cambodgienne est claire : un étranger ne peut pas détenir un titre de propriété foncière (hard title) en son nom propre.
Les alternatives pour acquérir une maison ou un terrain
Si vous souhaitez investir au-delà d’un simple appartement, plusieurs mécanismes existent :
Le leasehold (bail longue durée)
Le moyen le plus sécurisé pour occuper un terrain ou une maison. Le bail est signé pour 15 à 50 ans, renouvelable jusqu’à 100 ans maximum. Un bail de plus de 15 ans doit être enregistré au Cadastre pour être opposable aux tiers. Avantage : vous jouissez du bien comme si vous en étiez propriétaire.
La création d’une société
Vous créez une société cambodgienne avec un partenaire local. L’étranger détient 49 % maximum des parts, le Cambodgien 51 %. La société peut alors acquérir des terrains et des maisons. Inconvénient : vous dépendez de la fiabilité de votre associé.
Le prête-nom (à éviter)
Certains étrangers désignent un Cambodgien comme propriétaire légal via un accord fiduciaire. Bien que courante, cette pratique comporte des risques juridiques importants si la relation se détériore. Je ne la recommande pas.
Les meilleures villes pour investir en 2026
| Ville | Type de marché | Rendement brut estimé |
Prix au m² |
| Phnom Penh | Capitale économique, forte demande locative | 6-8 % | 1 500 – 3 000 $ |
| Sihanoukville | Côtier, en redémarrage post-boom chinois | 5-7 % | 1 200 – 2 500 $ |
| Siem Reap | Tourisme, marché plus calme | 5-6 % | 1 000 – 1 800 $ |
Phnom Penh concentre l’essentiel des opportunités, notamment dans les quartiers de BKK1, BKK3, Toul Kork et Chroy Changvar. Les nouveaux développements comme Time Square 11, J Tower 3 et GATO Tower offrent des unités modernes avec des facilités attractives (piscine, gym, sécurité 24/7).
Les avantages fiscaux et financiers
- Aucun impôt sur les plus-values : vous ne payez rien sur la revente de votre bien
- Économie dollarisée : tout se fait en USD, pas de risque de change local
- Taxe foncière très faible : environ 0,1 % de la valeur cadastrale par an
- Frais de notaire modérés : environ 4 % du prix d’achat (droit de mutation)
- Rendements locatifs parmi les plus élevés d’Asie : jusqu’à 8 % bruts à Phnom Penh
Les étapes concrètes pour acheter
- Choisir un bien éligible (appartement ≥ 1ᵉʳ étage dans une copropriété enregistrée)
- Vérifier le titre de propriété auprès du Ministère de l’Aménagement du Territoire
- Signer un contrat de vente devant un notaire cambodgien
- Payer le droit de mutation (environ 4 % du prix)
- Enregistrer le transfert au bureau du Cadastre — le titre strata est émis à votre nom
- Délai total : généralement 6 à 12 semaines
⚠️ Attention aux soft titles : exigez toujours un hard title (titre foncier définitif enregistré au niveau national). Les soft titles (enregistrés au niveau communal) n’offrent pas la même protection juridique et peuvent être contestés.
Le programme CM2H (Cambodia My 2nd Home)
Depuis 2022, le Cambodge propose un visa doré pour les investisseurs étrangers qui achètent un bien d’une valeur minimale de 100 000 $. Ce programme offre un visa de 10 ans renouvelable, sans obligation de résidence. Une option intéressante si vous envisagez de passer plusieurs mois par an au Cambodge.
Conclusion : est-ce le bon moment pour acheter ?
Oui — si vous faites vos devoirs. Le marché cambodgien traverse une phase de correction depuis 2023, avec des prix en léger recul (-3 % en 2025 selon les données disponibles), ce qui crée des opportunités pour les acheteurs patients. Les fondamentaux restent solides : croissance du PIB autour de 5-6 %, urbanisation rapide, et une classe moyenne émergente qui alimente la demande locative.
Vous avez un projet d’achat au Cambodge ? Contactez-moi pour une consultation personnalisée. Je vous accompagne à chaque étape — de la sélection du bien jusqu’à la signature chez le notaire.
Article rédigé par Charlotte, consultante immobilière à Phnom Penh
whatsapp : +85581916829
— www.charlottecambodia.com