Acheter un Bien au Cambodge : Droits de Mutation et Frais de Clôture 2026
Bonjour à tous. Je suis Charlotte, consultante en immobilier au Cambodge.
Si vous rêvez d’acheter un logement au Cambodge, restez avec moi pour tous les détails — car le prix affiché sur une annonce n’est jamais le prix final que vous payez. Il y a toute une série de frais de clôture et, surtout, une taxe que bien des acheteurs découvrent trop tard. Je vais tout vous expliquer simplement.
Le droit de mutation : le taux de base de 4%
Lorsqu’un bien immobilier change de main au Cambodge, l’acheteur paie la taxe de transfert, souvent appelée droit de timbre. Le taux de base est de 4% de la valeur du bien, et c’est bien l’acheteur qui en est redevable
. Cette taxe s’ajoute au prix d’achat, et c’est le coût supplémentaire le plus important que vous aurez à prévoir au moment de la clôture.
L’exonération de 2026 que la plupart des acheteurs ignorent
Voici le point qui peut vous faire économiser des milliers de dollars. Le gouvernement royal a prolongé les exonérations de droit de timbre et les traitements préférentiels sur les transferts de propriété jusqu’au 31 décembre 2026
. Concrètement :
- Les primo-accédants sont exonérés de droit de timbre sur les logements d’une valeur jusqu’à 210 000 $ US, avec un traitement préférentiel au-delà de ce montant.
- Les acheteurs de maisons en borée ou de condominiums en 2026 restent éligibles aux incitations fixées par le ministère de l’Économie et des Finances (MEF).
- La mesure de soulagement sur les biens jusqu’à 70 000 $ US est également maintenue.
Donc si vous êtes un primo-accédant et que le bien est un borée ou un condo sous 210 000 $, ces 4% peuvent être annulés ou fortement réduits. Attention toutefois : l’exonération ne s’applique pas rétroactivement. Tout droit de timbre, pénalité ou intérêt déjà payé ne sera pas remboursé, et la mesure vaut pour les transferts résidentiels — maisons en borée et condos — et non pour les terrains ni les biens commerciaux.
Les frais de clôture réels
Même quand l’exonération s’applique, il reste d’autres coûts à prévoir. Prenons l’exemple d’un condo à Phnom Penh :
| Poste de coût | Montant | Qui paie |
|---|---|---|
| Prix du bien | 150 000 $ | Acheteur |
| Droit de timbre | 4% = 6 000 $ (exonéré si éligible) | Acheteur |
| Frais juridiques + recherche de titre | 800 – 1 500 $ | Acheteur |
| Total acheteur | ~157 000 $ | |
| Commission d’agence (revente) | 3% – 5% | Vendeur |
En résumé, prévoyez 4% à 5% en plus pour l’acheteur entre le droit de mutation et les frais juridiques. Le vendeur, de son côté, paie sa propre commission d’agence. Au total, une transaction typique porte 7% à 10% de frais globaux répartis entre les deux parties.
Ce que je vérifie avec chaque acheteur
Avant de vous engager, voici les trois questions que je pose systématiquement :
- Êtes-vous primo-accédant, et s’agit-il d’un bien résidentiel éligible sous 210 000 $ ? Si oui, l’exonération du MEF peut s’appliquer — mais confirmez-la par écrit avant de verser un acompte.
- Est-ce une revente ou un projet neuf ? Certains promoteurs réduisent ou absorbent eux-mêmes le droit de timbre comme promotion. Demandez toujours.
- Titre dur ou titre mou ? Le transfert n’est pas structuré de la même manière, et la base fiscale peut différer. C’est précisément là qu’un avocat est indispensable.
Comment budgétiser correctement
Prenez le prix demandé, ajoutez 4% de droit de mutation (ou vérifiez si vous êtes exonéré), ajoutez de 800 à 1 500 $ pour un avocat qui fera la recherche de titre et gérera l’acte, puis prévoyez une petite marge pour l’enregistrement.
Mon conseil
Ne signez jamais un accord de réservation ni ne versez d’acompte tant que vous n’avez pas le coût du transfert par écrit et que vous ne savez pas quelle exonération s’applique à votre situation. En 2026, ce seul détail peut vous faire économiser des milliers de dollars.Si vous avez une question ou besoin daide pour estimer vos frais, n’hésitez pas à me contacter — je fais ces calculs de clôture avec chaque client avant qu’il ne s’engage.